Bratsberg AS er et privat konsern som eier, utvikler, forvalter og leier ut eiendommer i Sørøst-Norge. Bratsberg AS er aktive i hele verdikjeden fra prosjektutvikling og bygging til utleie og drift av egne næringseiendommer. Selskapet har seksten ansatte og samarbeider med et nettverk av ledende fagmiljøer for utvikling av nye eiendomsprosjekter.
Konsernet eies av Conceptor Eiendom AS med 50 %. Øygarden Eiendom AS eier de resterende 50 % av selskapet. Gruppen ble etablert i 2004 og har hovedkontor i Porsgrunn.
Ved utgangen av 2020 eier og forvalter konsernet Bratsberg Gruppen ca. 114.000 m² kontor-, handels- og logistikkeiendom. Det er 280 leietakere fordelt på både mindre og større private og offentlige virksomheter. Dette gir en robust, god, og godt diversifisert leietakerportefølje. Konsernet Bratsberg Gruppen kan bygge ut ca. 40.000 m² næringslokaler på eiendommer i eget eie eller på eiendommer med lange opsjonsavtaler. Eiendommene er i all hovedsak ferdig regulert. Utviklingseiendommer i eget eie er ikke belånt. Konsernets bokførte totalbalanse er kr. 1.459 millioner.
Konsernet Bratsberg eier og forvalter egne næringsbygg og utvikler nye næringsbygg og kombinasjonsprosjekter med bolig og næring. Konsernets næringsprosjekter utvikles for eget eierskap og forvaltning. Konsernet er organisert i tre aktivitetsområder: nærings- og utleiebygg i Bratsberg Næringseiendom AS med døtre, utviklingsprosjekter i Bratsberg Utvikling AS og konsernets drift og administrasjon i Bratsberg Eiendom Drift AS.
Bratsberg har hatt høy aktivitet i 2020. Det er foretatt kjøp av næringsbygg og gjennomført nye satsinger i Horten og Porsgrunn sammen med strategiske partnere. I de geografiske områdene hvor Bratsberg er engasjert ser vi gode muligheter for vekst i årene fremover. Konsernet har solid egenkapital og en god økonomisk plattform for videre ekspansjon. I løpet av 2020 ble det inngått flere nye, lange kontrakter, bl.a. med Forbrukertilsynet og Kriminalomsorgen.
Næringseiendomsporteføljen
I løpet av 2020 har konsernet økt sitt engasjement i Horten Industripark. I tillegg til investeringer i 2019 på kr. 120 millioner er en tilliggende eiendom kjøpt for kr. 55 millioner. Dette i samarbeid med en strategisk partner. Eiendommen er utleid på en "bare-house" avtale med gjenværende elleve års løpetid. Tomteområdet utgjør 11.900 m² hvorav ca. 4.000 m² ikke er utviklet. Det er igangsatt fradeling av denne delen av eiendommen. I første kvartal 2021 har konsernet også ytterligere styrket sin portefølje av attraktive utleieeiendommer i Porsgrunn sentrum gjennom kjøpet av Nordentorget. Dette i samarbeid med en lokal partner. Ved årsskiftet har datterselskapet Bratsberg Næringseiendom AS 118.000 m² i utleie. Brutto inngåtte leiekontrakter utgjør kr. 112 millioner. Konsernet har som ambisjon en fortsatt økning av engasjementet innenfor næringseiendom, både ved oppkjøp og egenutvikling.
Ved årsskiftet var verdien av næringseiendomsporteføljen vurdert til kr. 1.697 millioner basert på et netto gjennomsnittlig avkastningskrav på i underkant av 6,5 % og eierkostnader lik 10 % av leieinntektene. Eiendommene bokføres til kostpris med fratrekk av avskrivninger.
Klosterøya Næringspark og Porselensfabrikken Næringspark fremstår som attraktive og bærekraftige næringsparker, hvor sammensetningen av ulike bedrifter, bransjer og offentlige og private virksomheter danner kreative og vekstkraftige nærings- og utviklingsmiljøer. Alle rekkefølgekrav til infrastrukturinvesteringer på Klosterøya i Skien ble ferdigstilt ved utgangen av 2018 slik at forutsetningene for en videre utbygging av Klosterøya nå er imøtekommet. I henhold til godkjent reguleringsplan kan det bygges ut ytterligere ca. 30.000 m² BRA næring og bolig på konsernets eiendommer på øya. I 2020 er det utarbeidet en masterplan for videre utbygging av konsernets eiendommer på Klosterøya. Det er nå prosesser i gang med potensielle leietakere i flere nybygg. På Klosterøya er det inngått en leieavtale på tolv år med Kriminalomsorgen og på Porselensfabrikken en leieavtale på ti år med Forbrukertilsynet.
I Grenland Logistikkpark har konsernet posisjonert seg i et attraktivt område knyttet opp til Herøya Industripark, Norges største prosessindustrielle område. Herøya Industripark er i vekst og Bratsberg ser betydelige muligheter for videreutvikling av denne eiendommen. I løpet av 2020 er det bl.a. utarbeidet plan for rehabilitering og utvikling av ytterligere ca. 4.500 m² kontorlokaler i parken.
På Menstad har konsernet et samarbeid med Rose Eiendom AS om utvikling av Menstad Næringspark. Konsernets eierandel er 50 %. I løpet av 2018 ble det inngått leieavtaler med bl.a. Rema, UNO-X og Nordic Fun AS. I 2020 er det også inngått intensjonsavtale om etablering av et Padel-senter på området. Med en slik etablering er tomteområdet fullt utnyttet.
Basert på vedtatt Areal- og transportplan for Grenland ser konsernet et stort vekstpotensial i Kjørbekkområdet i Skien, Grenlands største storhandelsområde. Konsernets eiendommer i området er organisert i Kjørbekkdalen 12d AS, Kjørbekk Næringspark AS og Nenset Næringspark AS. Samlet utgjør disse ca. 21.000 m².
Etter rehabiliteringen av Lietorvet kjøpesenter har senteret hatt en markant økning i omsetning. I 2020 styrket senteret sin posisjon som den største handelsaktøren i Skien sentrum og omsatte for kr. 500 millioner, en økning på 13 % fra 2019.
Via datterselskapet Bratsberg Næring AS eier konsernet ytterligere 6.000 m² butikk-, kontor- og serveringsarealer på Bratsberg Brygge-området i Porsgrunn.
Utviklingseiendommer
Konsernet eier betydelige arealer for utvikling i Grenlandsregionen, enten helt i egen regi eller sammen med partnere. Alle utviklingseiendommer og -prosjekter er samlet i Bratsberg Utvikling AS. Konsernets største eiendommer har sentral beliggenhet og representerer viktige områder for fremtidig sentrumsutvikling i Grenland. Områdene er ferdig regulert, og med et gjenværende utbyggingspotensial på ca. 40.000 m² nærings- og kontorarealer. Konsernets utviklingseiendommer er ikke belånt og har svært lav bokført verdi. Bratsberg har også opsjoner på kjøp av betydelige arealer med beliggenhet i tilknytning til egne næringsparker eller til elvebredden i Porsgrunn. Basert på en konservativ vurdering er markedsverdien av utviklingseiendommene vurdert til kr. 2.000 per m² godkjent, regulert utbyggingsareal.
Se årsrapport for 2020 her.
For mer informasjon, se bratsberg.as